Phân tích thị trường căn hộ Quận 7

Ngày đăng: 16/10/2021

Thị trường căn hộ Quận 7 đang rất nóng và thu hút nhiều nhà đầu tư thứ cấp và sơ cấp. Bài viết sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan và chi tiết phân tích thị trường căn hộ Quận 7 với nguyên nhân phát triển, đánh giá điểm mạnh & điểm yếu. Bên cạnh đó sẽ là các số liệu chi tiết về thị trường nhà đất tổng thể Quận 7 trong quý 3/2021.

Quận 7 được xem là trung tâm phát triển của thị trường căn hộ khu Nam Sài Gòn trong nhiều năm qua. Và theo dự báo của giới chuyên môn điều này sẽ tiếp tục diễn ra trong vòng 5 năm tới.

phan-tich-thi-truong-can-ho-quan-7

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ QUẬN 7 VỀ NGUYÊN NHÂN PHÁT TRIỂN

THÔNG TIN SƠ BỘ HÀNH CHÍNH QUẬN 7

Vị trí: Quận 7 giáp với các Quận 4, 8; huyện Bình Chánh, Nhà Bè và Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Diện tích: 36km².

Trụ sở hành chính: 7 Đường Tân Phú, Phường Tân Phú.

Số đơn vị hành chính: 10 phường ( Bình Thuận, Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Hưng, Tân Kiểng, Tân Phong, Tân Phú, Tân Quy, Tân Thuận Đông, Tân Thuận Tây.).

Dân số: 360.000 người.

Mật độ dân số: 9017 người/km².

nha-dat-quan-7

VỊ TRÍ ĐẮC ĐỊA – TRUNG TÂM CỦA TRUNG TÂM

Quận 7 là khu gần trung tâm, thuận tiện đi lại cộng với sự đầu tư cơ sở hạ tầng mỗi năm mà các căn hộ quận 7 cho thuê thu hút sự quan tâm của nhiều người. 

Khi nói đến thị trường BĐS Khu Nam Sài Gòn nói chung và quận 7 nói riêng thì người ta sẽ nghĩ ngay đến một thị trường BĐS sôi động của những dự án, những khu dân cư, khu phực hợp… được thiết kế và quy hoạch một cách đẹp, hiện đại, đồng bộ và chuyên nghiệp, mà tiên phong chính là Phú Mỹ Hưng đã phát triển được 20 năm. Một khu đô thị hiện đại mà không một người dân Sài Gòn nào không biết đến.

MÔI TRƯỜNG SỐNG XANH VÀ HIỆN ĐẠI

Có nhiều dự án căn hộ xen kẽ trong khu vực dân cư, môi trường sống không quá tách biệt, chi phí sinh hoạt hằng ngày tiết kiệm hơn hẳn cũng là một yếu tố giúp căn hộ quận 7 trở thành điểm sáng trong thị trường căn hộ Việt Nam.

Mỗi một dự án căn hộ Quận 7 đáp ứng 100% các tiêu chí về đầu tư, về an cư với đầy đủ tiện ích và không gian sống xanh đang rất thiếu hụt hiện nay. 

Phong cách sống “một bước xuống phố” hiện đại, năng động được chủ đầu tư thực hiện hoá qua cách bố trí chuỗi tiện ích từ ẩm thực, giải trí, thư giãn, mua sắm..ngay tại cửa hàng, rút ngắn thời gian di chuyển, kéo dài thời gian tận hưởng cho cư dân.

thi-truong-can-ho-quan-7

Sau một ngày làm việc vất vả bên ngoài, quý anh chị sẽ được tận hưởng cuộc sống gia đình ấm áp, tiện nghi và hoàn hảo tại trong chính căn nhà của quý anh chị. Với mong muốn đem đến không gian sống đẳng cấp và khác biệt, chủ đầu tư đã dành rất nhiều không gian để phục vụ tiện ích cho quý cư dân.

Một số tiện ích đáp ứng mọi nhu cầu mua sắm, vui chơi giải trí, thư giãn như:

  • Hồ bơi được thiết kế theo phong cách resort
  • Hệ thống phòng tập gym & yoga
  • Sân tập đa năng ngoài trời
  • Công viên nội khu, vườn hoa nhiệt đới, đường dạo bộ
  • Nhà trẻ kết hợp khu vui chơi dành cho các bé
  • Phòng sinh hoạt cộng đồng, thư viện, sảnh đón khách
  • Chuỗi nhà hàng ẩm thực, quán café, chill bar
  • Rạp chiếu phim
  • Bãi để xe
  • Khu Business Lounge
  • Phòng họp nhỏ

Phân tích thị trường căn hộ Quận 7 1

CƠ SỞ HẠ TẦNG NÂNG CẤP HOÀN THIỆN

+ Nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ: Cuối 2010 – đầu 2020 sẽ triển khai giai đoạn 1 với hầm chui 3 tầng. Tổng mức chi phí đầu tư lên đến 830 tỷ đồng.

+ Công trình Cầu Nguyễn Khoái: Dự án giao thông này được khởi công trước tết nguyên đán 2020. Có thể nói đây là công trình hạ tầng giao thông quan trọng kết nối trung tâm Quận 4 với Quận 7. Khi hoàn thiện, cầu Nguyễn Khoái sẽ giải quyết bài toán giao thông và tình trạng thắt cổ chai khi cư dân Quận 7 di chuyển về trung tâm.

+ Cầu Phước Khánh: Vị trí cầu nằm trên đường Cao tốc Long Thành – Bến Lức. Dự kiến khi hoàn thiện sẽ kết nối khu Nam Sài Gòn với Nhơn Trạch Đồng Nai.

+ Cầu Thủ Thiêm 4: Cây cầu kết nối Quận 7 qua Thủ Thiêm Quận 2. Hiện thành phố đã phê duyệt quy hoạch xây dựng cây cầu này. Đây là hạng mục hạ tầng giao rất quan trọng, không chỉ giúp hạn chế tình trạng kẹt xe mà ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn bộ thị trường bất động sản khu Nam.

Phân tích thị trường căn hộ Quận 7 2

+ Đường Phú Thuận mở rộng: Tuyến đường nối từ khu vực phức hợp 6 sao Mũi Đèn Đỏ vào thẳng vào khu đô thị Phú Mỹ Hưng Quận 7.

+ Trục Bắc – Nam: Hạng mục giao thông kéo dài từ Quốc lộ 22 đến Hiệp Phước Nhà Bè được nâng cấp lên 6 làn xe.

+ Tuyến Metro số 4: Với số vốn đầu tư lên đến 97.000 tỷ đồng, đây là tuyến Metro dài nhất thành phố, nối từ Thạnh Xuân (quận 12) đến Khu đô thị Hiệp Phước (Quận 7). Metro 4 là động lực phát triển chính của khu Nam Sài Gòn trong tương lai.

+ Cầu Cần Giờ: Hạng mục giao thông kết nối 2 huyện Cần Giờ và Nhà Bè (Nơi có mặt tập đoàn VinGroup với resort nghỉ dưỡng siêu lớn Vinpearl Cần Giờ).

Với những tiềm năng phân tích trên đây, BÁCH KHOA LAND đánh giá trong vài năm tới thị trường căn hộ Quận 7 sẽ có sự trỗi dậy và phát triển mạnh mẽ.

CUỘC SỐNG TIỆN NGHI VÀ ĐẦY ĐỦ

Quận 7 là nơi tập trung nhiều dự án căn hộ cao cấp nhất. Do đó, cuộc sống ở đây cũng phải cao cấp để nâng tầm giá trị của chủ nhân. Lựa chọn bất kỳ dự án căn hộ Quận 7 bạn đều được sống một cuộc sống tiện nghi và đầy đủ nhất.

+ Trung tâm thương mại: SC VivoCity, Crescent Mall, BigC, Lottemart, Coop Mart.

+ Bệnh viện: Bệnh viện quốc tế FV, bệnh viện tim Tâm Đức.

+ Trường học: Trường Đại học RMIT, Đại học Kinh Tế, Đại học Tôn Đức Thắng, Đại học An ninh Nhân dân.

+ Trung tâm triển lãm và cầu Ánh Sao trong Phú Mỹ Hưng.

thi-truong-can-ho-quan-7

Hiện tỉ suất cho thuê căn hộ Quận 7 rơi vào khoảng 5 – 6%. Trong đó, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài. Nếu kết hợp với việc tích lũy tài sản, nhận nhà cho thuê sau 4 – 5 năm (căn hộ còn mới) thì bán đi sẽ là phương án đầu tư rất tốt.

Bên cạnh những thế mạnh phía trên thì căn hộ Quận 7 cũng có một vài điểm yếu nhưng không quá lớn như ngập nước do triều cường ở một số tuyến đường như Đào Trí, Huỳnh Tấn Phát, Trần Xuân Soạn,… Nguồn cung dồi dào nhưng nhu cầu ít dẫn đến giá trị căn nhà không tăng.

ĐÁNH GIÁ ĐIỂM MẠNH & ĐIỂM YẾU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ QUẬN 7

ĐIỂM MẠNH THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ QUẬN 7

Điểm mạnh 1: Khoảng 2 năm trở lại đây, thống kê từ thị trường căn hộ Quận 7 cho thấy nguồn cung dồi dào và sự sôi động của cộng đồng môi giới đang khiến Quận 7 có sự “lột xác” không ngừng. Hiện khách hàng biết đến dự án Quận 7 qua rất nhiều kênh thông tin khác nhau chứ không chỉ qua những cách truyền thông truyền thống môi giới như trước.

Điểm mạnh 2: Quận 7 là địa điểm hội tụ của rất nhiều thương hiệu bất động sản tên tuổi. Ngoài Phú Mỹ Hưng thì Quận 7 còn tập trung những cái tên đình đám như Keppel Land, Novaland, Mapletree, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh, Hưng Lộc Phát, Sunshine Group, Xuân Mai Corp, Bảo Gia Group, Kita Group,…

Điểm mạnh 3: Tiện ích khu vực hoàn thiện và đầy đủ. Cơ bản là chỉ cần chọn được căn hộ Quận 7 phù hợp là có thể dọn về ở ngay.

Điểm mạnh 4: Tỷ suất cho thuê căn hộ chung cư Quận 7 đặc biệt tốt, rơi vào khoảng 5 – 6 %. Đối tượng khách thuê chủ yếu tại thị trường Quận 7 là người nước ngoài. Với những khách hàng đang muốn kết hợp đầu tư tích lũy tài sản và đầu tư cho thuê thì thị trường Quận 7 rất đáng để cân nhắc.

Phân tích thị trường căn hộ Quận 7 3

ĐIỂM YẾU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ QUẬN 7

Hiện nay, ngoài Quận 2 thì Quận 7 là khu vực có nguồn cung dự án lớn nhất thành phố. Chỉ tính riêng từ thời điểm 2014 đến nay Quận 7 đón nhận hơn 34 dự án mới, sẽ cho ra mắt hơn 20.0000 căn hộ. Tính đến thời điểm hiện tại Quận 7 có đến 83 dự án căn hộ. Con số này chiếm 13% so với toàn thị trường bất động sản Sài Gòn.

Chính vì nguồn cung quá lớn, quá nhiều dự án căn hộ na ná nhau khiến khách hàng gặp khó khăn khi chọn mua ở hoặc mua đầu tư. Chưa kể, giá bán căn hộ tăng mạnh cũng là mối lo ngại chung của khách hàng quan tâm thị trường này. Đơn cử, vào thời điểm năm 2014 giá bán chung cư Quận 7 trung bình 27 triệu/m2. Thế nhưng tính đến thời điểm hiện tại, mức giá bán căn hộ mới hiện nay trung bình khoảng 45 – 80 triệu/m2.

Vài năm trước, Quận 7 là nguồn cung căn hộ tầm trung (27 – 40 triệu/m2) chính cho thành phố (chiếm đến 77%). Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, Quận 7 chuyển sang chuyên cung cấp căn hộ cao cấp giá trên 50 triệu/m2. Thay vào đó, dòng căn hộ giá rẻ bình dân đã dịch chuyển sang thị trường Quận 9, Bình Chánh và Nhà Bè.

thi-truong-can-ho-quan-7

Ngoài ra, tại Quận 7 hiện đang có khá nhiều dự án quy mô lớn nhưng lại được đầu tư phát triển bởi chủ đầu tư nhỏ, thiếu uy tín. Chính tiềm lực tài chính kém dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị “đắp chiếu”, ngưng quy hoạch vì hụt vốn.

Điểm yếu căn hộ Quận 7 theo Bách Khoa Land đánh giá vấn đề di chuyển về trung tâm khá khó khăn trong giờ cao điểm buổi sáng đi làm và buổi tối đi làm về. Những nút thắt cổ chai khó có thể nâng cấp mở rộng. Tuy nhiên những yếu tố tích cực về hạ tầng giao thông hứa hẹn sẽ giảm phần nào tình trạng trên. Đặc biệt, cầu Thủ Thiêm 4 đã động thổ.

TẠI SAO NÊN MUA CĂN HỘ QUẬN 7

KẾT NỐI GIAO THÔNG THUẬN TIỆN: Những tín hiệu tích cực về hạ tầng giao thông của khu Nam Sài Gòn như cầu Thủ Thiêm 4, đường Nguyễn Tất Thành mở rộng, cầu Nguyễn Khoái, cầu Kênh Tẻ … giúp giải quyết phần nào vấn đề kết nối khu Nam cũng như Quận 7 về trung tâm thành phố.

TIỆN ÍCH CAO CẤP ĐÃ HIỆN HỮU: Hơn 20 năm phát triển, Phú Mỹ Hưng gần như hoàn thiện. Tất cả tiện ích, dịch vụ đã hiện hữu. Có thể nói phần lớn người giàu Sài Gòn đang tập trung tại Quận 7 bởi mọi tiện ích cao cấp và không gian sống chất lượng đáp ứng được nhu cầu an cư của họ.

GIÁ BÁN HẤP DẪN HƠN SO VỚI QUẬN 2: 10 năm trước thời 2007 khu Nam dẫn dắt thị trường bất động sản, 10 năm sau từ năm 2015 đến nay khu Đông lại đầu thị trường thành phố. Tuy nhiên, giá bán căn hộ Quận 2 đã lên ngưỡng rất cao. Nhiều dự án gấp 2, gấp 3 so với khu Nam.

Tuy giá bán khu Đông tăng theo hạ tầng và nhiều yếu tố chờ tiềm năng. Nhưng sự lệch giá quá lớn sẽ dẫn đến xu hướng chọn khu vực rẻ hơn để mua. Nhu cầu mua ở thì phù hợp tài chính và quãng đi đến chỗ làm, học hành của con cái không quá xa là họ lựa chọn.

NGUỒN CUNG KHAN HIẾM: Theo thông tin Bách Khoa Land thu nhận thì Phú Mỹ Hưng chỉ còn 18% quỹ đất để phát triển dự án ( gồm dự án cao tầng, biệt thự và dự án văn phòng ). Quận 7 gần như đã hết quỹ đất đẹp để phát triển dự án. Nhìn tổng thể Quận 7 thì tôi thấy quỹ đất dọc đường Đào Trí có lẽ nguồn cung căn hộ chính của Quận 7 từ 2020 – 2025.

PHÁP LÝ SẠCH SỞ HỮU VĨNH VIỄN: Phần lớn các dự án Quận 7 được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín như Keppel Land, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Hưng Lộc Phát, Sunshine Group, Xuân Mai Corp … Tiềm lực tài chính mạnh nên các dự án tại Quận 7 được những chủ đầu tư trên làm rất chắc tay. Hầu như rất ít dự án dính lùm xùm bên pháp lý.

KHÔNG GIAN SỐNG CHẤT LƯỢNG: Quận 7 được bao quanh bởi sông Sài Gòn và nhiều sông nhỏ, kênh rạch và mảng xanh lớn nhất trong các quận trung tâm nên không gian sống tại Quận 7 rất trong lành, thoáng mát.

TẠI SAO PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CAO CẤP ĐANG CHIẾM ƯU THẾ ?

Chất lượng cuộc sống được đặt lên hàng đầu, là lúc con người hướng đến sự tiện nghi, tiện lợi và nhu cầu tận hưởng, nghỉ ngơi cao. Do đó, dù là căn hộ cho thuê hay căn hộ được đầu tư để bán ra đều phải đáp ứng được các yêu cầu về chất lượng, vị trí, thẩm mỹ, tiện ích và rất nhiều yêu cầu liên quan đến cuộc sống, sức khỏe, thói quen sinh hoạt khác.
Chính vì điều này mà phân khúc căn hộ cao cấp được ưu ái. Tại sao lại như thế?

Thứ nhất, với những căn hộ cao cấp thì giá trị cuộc sống của mỗi gia đình không chỉ gói gọn bên trong không gian với nội thất đẳng cấp, mà giá trị này còn vươn ra ngoài với khung cảnh thiên nhiên xanh mát bên ngoài kết nối với hàng loạt tiện ích nghỉ ngơi, giải trí.

Thứ hai, khi đầu tư vào các dự án căn hộ quận 7 cao cấp, chủ đầu tư sẽ tích hợp rất nhiều tiện ích thuận tiện đáp ứng cuộc sống tốt nhất cho người sử dụng, không gian luôn đảm bảo sự thông thoáng.
Thứ ba, dù chỉ là căn hộ cho thuê nhưng nếu đã nằm trong phân khúc cao cấp thì các yếu tố như quản lý chất lượng, an ninh trật tự được đảm bảo ở mức cao, người sử dụng hoàn toàn yên tâm với cuộc sống riêng của gia đình mình.
Thứ 4, lý do này liên quan đến các chế độ chăm sóc, bảo hành và khuyến mãi, ưu đãi. Thường thì những căn hộ quận 7 cao cấp được đầu tư bởi những nhà đầu tư lớn, người mua căn hộ được tặng những giá trị ưu đãi hấp dẫn cộng với tính linh hoạt trong việc trả góp, thế chấp…

Có thể anh chị quan tâm: Dịch vụ vệ sinh căn hộ Quận 7

thi-truong-can-ho-quan-7

Theo các chuyên gia bất động sản thì thị trường căn hộ ở quận 7 sẽ tiếp tục chuyển biến theo hướng tích cực. Các dự án đã và đang hoàn thiện sẽ trở thành điểm nóng, nhất là các dự án căn hộ cao cấp. Khi cuộc sống đã đủ đầy hơn thì một không gian sống thoải mái, an toàn, đẳng cấp và tiện nghi không phải là điều gì đó quá lớn lao và ngoài sức tưởng tượng nữa, có chăng chỉ là sự lựa chọn để quyết định đầu tư của mình đúng đắn hơn mà thôi.

BÁO CÁO SỐ LIỆU NHÀ ĐẤT QUẬN 7 QUÝ 3/2021

Theo số liệu phân tích từ hệ thống Dữ liệu lớn (Big Data) của Bách Khoa Land, lượng tin Đăng bán và Đăng thuê tại Quận 7 trong quý 3/2021 đạt hơn 64.000 tin, trong đó lượng tin đăng bán vượt mốc 40.000 tin, lượng tin đăng thuê chỉ hơn 23.000 tin. Riêng phân khúc chung cư chiếm số lượng tin đăng áp đảo, đạt hơn 29.000 tin đăng ở cả bán và thuê.

Phân tích thị trường căn hộ Quận 7 4

Theo số liệu từ hệ thống Big Data của Bách Khoa Land, trong quý 3/2021, giá bán trung bình đối với căn hộ chung cư Quận 7 (theo phường) đạt từ 29 – 52 triệu/m2. Trong đó, phường có mức giá bán trung bình cao nhất là Tân Thuận Tây (đạt 52 triệu/m2), cao nhì là phường Tân Phú (đạt 50 triệu/m2) và thấp nhất là phường Tân Quy (đạt 29 triệu/m2).

Theo dữ liệu của Bách Khoa Land, giá bán trung bình của căn hộ chung cư Quận 7 rơi vào khoảng 39,57 triệu/m2; quy đổi ra một căn hộ diện tích 60m2 sẽ có mức giá 2,38 tỷ đồng. Đây được xem là mức giá bán trung bình tại thị trường căn hộ chung cư TP.HCM.

Giá thuê trung bình của căn hộ chung cư Quận 7166.298 đồng/m2/tháng, quy đổi ra một căn hộ diện tích 60m2 là 9,9 triệu/tháng.

Phân tích thị trường căn hộ Quận 7 5

Bách Khoa Land đánh giá MUA căn hộ chung cư Quận 7 rất tốt để Ở và ĐẦU TƯ bởi không gian sống cũng như tiềm năng TĂNG GIÁ trong tương lai rất rõ ràng.